1ªVRP/SP: Registro de Imóveis. Termo de Adesão e Compromisso de Participação. Incorporação imobiliária. Fração ideal do terreno. Registro inviável.

Publicado em: 10/09/2019
Processo 1064885-36.2019
 
Espécie: PROCESSO
Número: 1064885-36.2019
 
Processo 1064885-36.2019 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
 
Dúvida 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital- André Bruno de Souza Sentença (fls. 56/59): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de André Bruno de Souza, diante da negativa em se efetuar o registro do “Termo de Adesão e Compromisso de Participação”, desprovido de data firmada, pelo qual o suscitado aderiu à Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo BANCOOP, participando do empreendimento imobiliário denominado “Conjunto dos Bancários Torres da Moóca”, a ser implementado no terreno matriculado sob nº 151.443, de propriedade da cooperativa, visando adquirir uma de suas unidades autônomas. Os óbices registrários referem-se: a) ausência de previsão legal para o registro do título; b) não consta da matrícula a regularização da especificação de condomínio do empreendimento; c) não há especialização de fração ideal de terreno matriculado, bem como da unidade autônoma do empreendimento vinculada à participação do suscitado na cooperativa. Juntou documentos às fls.03/48. Intimado, o suscitado não apresentou impugnação em juízo (certidão fl.49), contudo manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial às fls.05/06. Esclarece que, por meio do referido termo de adesão, cada cooperado adquiriu o direito a uma cota da cooperativa, equivalente a uma unidade tipo, cujo número seria atribuído posteriormente, por meio de sorteio, razão pela qual possui o direito de registrar o instrumento firmado, visando a proteção e segurança jurídica. Destaca que a ausência de regularização da averbação da conclusão e construção do empreendimento, bem como da especificação e convenção de condomínio, deve ser afastada, uma vez que o instrumento firmado estará vinculado à fração ideal relativa à respectiva unidade, não necessitando, portanto, de previa individualização das matrículas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.53/55). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. É pacífico o entendimento de que o inciso I, do art. 167 da Lei de Registros Públicos constitui rol taxativo das possibilidades de registro. Nesse sentido o seguinte precedente: “REGISTRO DE IMÓVEIS. As hipóteses de registro são previstas, de modo taxativo, nos diversos itens do inciso I do artigo 167 da LRP, constituindo numerus clausus. O mesmo não ocorre nos casos de averbação, nos quais as hipóteses descritas no inciso II do mesmo artigo 167 são meramente exemplificativas, constituindo numerus apertus. Dúvida procedente. Negado provimento ao recurso.” (CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 0035067.98.2010.8.26.0576 – Rel. Maurício Vidigal, j. 11/08/11) Entendo que apesar de denominado “Termo de Adesão e Compromisso de Participação”, o negócio entabulado entre as partes trata-se de promessa de venda e compra, na qual a cooperativa promete uma cota parte do empreendimento aos cooperados, sem identificar a fração ideal do terreno matriculado ou a unidade autônoma vinculada a participação, não havendo como delimitar o objeto, ou seja se o sorteio seria das unidades construídas ou em fase de construção, não havendo a especificação da metragem ou descrição de tais unidades, e ainda, tratando-se de promessa de sorteio este poderia ocorrer ou não. E ainda se superado tal entrave, permaneceriam os outros dois óbices relacionados à ausência de regularização da especificação do condomínio. Nos termos do Cap. XX, itens 171 e 224 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça: “item 171: É vedado o registro da alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragens certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento de solo urbano, de condomínio edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis”. “item 224: A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a apresentação do respectivo instrumento público ou particular, que caracterize e identifique as unidades autônomas, ainda que implique atribuição de unidades aos condôminos, acompanhado do projeto aprovado e do habite-se”. E ainda, antes da averbação da construção, não se pode excogitar da realidade física dos apartamentos. Os negócios jurídicos só podem respeitar a direitos de aquisição, concernentes às acessões em obra e às respectivas frações ideais de terreno, a primeira é situação prévia transitória” (Ap. Cível nº 286.693/79, Rel. Des. Andrade Junqueira, j. 10.01.1980). Logo, imprescindível a regularização da especificação de condomínio do empreendimento, com a especialização de fração ideal de terreno matriculado, bem como da unidade autônoma do empreendimento vinculada à participação do suscitado na cooperativa, para que se registre com precisão a fração ideal negociada. Na presente hipótese não há como delimitar a fração ideal, vez que sequer há registro de unidades autônomas, mas sim uma promessa de atribuir a unidade através de sorteio, o que fere o princípio da especialidade objetiva que norteia os atos registrários. Tal questão já foi objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “Registro de Imóveis Cancelamento – Condomínio edilício sem inscrição no registro Ausência de vicio registral reconhecida Necessidade de atuação da tutela jurisdicional Respeito aos princípios da legalidade e da especialidade Recurso não provido” (CGJSP nº 3600/95, Rel: Drº Marcelo Fortes Barbosa Filho) Confira-se do corpo do Acórdão: “… 5. Tal preleciona Darcy Bessone de Oliveira Andrade (Direitos reais, São Paulo, Saraiva, 1988, p. 65/66), neum condomínio edilício, identifica-se um complexo eclético, no qual se conjugam e convivem duas ordens distintas de direitos: propriedade plena e exclusiva e, outra, de condomínio pemanente e indivisível”. Logo, mister se faz a manutenção dos óbices registrários. Diante do exposto, julgo procedente dúvida suscitada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de André Bruno de Souza, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 29 de agosto de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 344).

Fonte: DJE/SP
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