Artigo: O contrato de gaveta possui validade perante a CDHU? – Por A G Trindade Coelho

Publicado em: 26/02/2021
A CDHU e o seu eterno impasse com os contratos de gaveta
 
Muitas pessoas perdem o imóvel adquirido com muito esforço ao não se atentarem às exigências da CDHU para a regularização do contrato de gaveta.
 
Se você adquiriu o imóvel da CDHU através de terceiros ou através do legítimo mutuário sem tomar as devidas providências você está correndo o risco de perder o seu imóvel.
 
Sim. Você pode perder o imóvel e esse tem sido o final de muitos casos, infelizmente.
 
Vamos a um exemplo que costumeiramente ocorre:
 
Fulano é o legítimo mutuário da CDHU. Mas, no decorrer do contrato, seja lá o motivo, transfere o imóvel a Ciclano através da assinatura de um simples papel, assinado por ambos, sem informar e seguir as providências impostas pela CDHU.
 
Ciclano passa a morar no imóvel e a pagar as parcelas do financiamento que ainda continua em nome de Fulano.
 
Algum tempo depois, Ciclano recebe uma notificação da Justiça determinando seu despejo do imóvel por inadimplemento (não pagamento das parcelas do financiamento).
 
Ciclano se desespera, pois sempre pagou em dia as parcelas. Assim mesmo, descobre que a dívida refere-se a um acordo não cumprido firmado por Fulano quando este ainda possuía o imóvel.
 
Que azar! somente com o contrato de gaveta Ciclano não consegue reverter a decisão na Justiça. Então, Ciclano é obrigado a sair do imóvel.
 
Essa história não é uma ficção. É a realidade. Vida real, embora triste. Por essa razão, o presente trabalho busca mostrar os caminhos para evitar tamanho prejuízo.
 
  • O que é o contrato de gaveta?
 
Contrato de gaveta é o contrato não registrado em Cartório. Em outras palavras, é o contrato assinado pelas partes, de forma pura e simples. Sem a intermediação dos órgãos competentes.
 
  • A CDHU e o contrato de gaveta
 
A CDHU sempre foi cética com relação aos contratos de gaveta. Talvez pela finalidade social dos imóveis por ela administrados.
 
Seja como for, ainda hoje não se permite que os imóveis sejam comercializados pelos participantes sem sua prévia autorização. Portanto, a transferência do financiamento para o nome do comprador dependerá de análise e parecer favorável da CDHU.
 
Vale lembrar, contudo, que a CDHU não é obrigada a transferir o financiamento e reconhecer o contrato de gaveta.
 
É aí que mora o perigo. Pois em suas decisões, sobretudo no que concerne aos contratos de gaveta, a CDHU está amparada pela lei Estadual 12.276 de 21/2/2006 e pelo decreto 51.241 de 3/11/2006, reeditado em 7/12/2006.
 
Por esse motivo, o melhor a se fazer é, antes da concretização da venda do imóvel, comparecer à CDHU, cumprir as exigências e aguardar o seu parecer positivo. Sendo o parecer negativo, o melhor a se fazer é não vender o imóvel.
 
  • E por qual motivo a transferência do bem a terceira pessoa depende de análise e parecer da CDHU?
 
Ora, os imóveis disponibilizados pela CDHU fazem parte do programa habitacional da secretaria de Estado da Habitação e são voltados para as famílias de baixa renda.
 
A título de amostragem, somente na cidade de São Paulo há um déficit habitacional de aproximadamente 474 mil moradias. Na fila do município tem mais de um milhão de inscritos.
 
Para o ingresso no programa habitacional há uma série de regras e requisitos a serem preenchidos. Além da observância à ordem de preferência.
 
Em razão disso, a negociação particular de imóveis componentes do programa habitacional CDHU é vista como uma fraude ao sistema de concessão de moradias, já que a pessoa que adquire o imóvel através do contrato de gaveta não se submete aos regramentos, bem como à ordem de preferência, infringindo, sobretudo, o direito de quem está na fila de espera há muito tempo.
 
Logo, mais do que justa a condição imposta pela CDHU.
 
  • E quais são as exigências impostas pela CDHU para a alienação do imóvel?
 
Bom, o primeiro ponto a ser observado é que o mutuário somente pode alienar (vender) o imóvel após 2 anos da celebração do contrato de financiamento. Antes disso, a CDHU não aprova a venda. Além disso, se houver prestações vencidas estas devem ser efetivamente quitadas.
 
Segue abaixo uma lista com as exigências e a documentação necessária para dar entrada ao processo de transferência do financiamento imobiliário da CDHU, retirada de seu próprio site:
 
  • Pré - requisitos:
 
1. Quem solicita: um dos novos adquirentes ou um dos participantes do contrato atual do financiamento ou seu procurador.
 
2. Estar em dia com as prestações.
 
3. Não pode haver parcelas de acordo não pagas.
 
4. Se houver acordo judicial em vigência, as parcelas deverão ser quitadas antecipadamente.
 
5. Os adquirentes devem comprovar a mesma capacidade de pagamento dos participantes atuais do financiamento.
 
6. A família de um indivíduo só, somente a partir dos 30 anos.
 
7. A partir de fevereiro de 2006, deve haver pelo menos dois anos entre a data do contrato de gaveta e do contrato de financiamento pelo mutuário.
 
8. O financiamento do imóvel deve ser regido por:
 
a) Contrato de Promessa de Venda e Compra - CPVC;
 
b) Termo de Adesão e Ocupação Provisória com Opção de Compra - TAOPOC;
 
c) Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel e outras Avenças - CCPPCVIA;
 
9. Se o (s) adquirente (s) com renda, ao final do prazo do financiamento tiver (em) mais de 80 anos e seis meses, deverá haver amortização do saldo devedor.
 
10. O (s) adquirente (s) não podem ser proprietários de imóvel ou possuir financiamento de imóvel no país.
 
11. O (s) adquirente (s) não pode (m) ter sido atendidos pelos programas habitacionais da CDHU ou por outros agentes promotores de programas habitacionais de interesse social do país.
 
  • Documentos necessários:
Conforme análise do caso, a CDHU poderá solicitar mais documentos além dos relacionados abaixo.
 
1. RG - original e cópia simples
 
a) Do (s) adquirente (s) e dos participantes da renda do contrato atual e seus cônjuges ou do procurador. A cópia ficará retida.
 
2. Boleto de prestação - original.
 
3. CPF - original e cópia simples
 
a) Do (s) adquirente (s) e dos participantes da renda do contrato atual e seus cônjuges ou do procurador. A cópia ficará retida.
 
4. CONTRATO DE GAVETA (Contrato Particular de Venda e Compra) - original e cópia simples
 
a) Registrado em cartório, com firma reconhecida dos participantes da renda do contrato atual, os cônjuges e os adquirentes;
 
b) Deve constar o endereço do imóvel objeto da venda. A cópia ficará retida.
 
5. Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) - original
 
6. De todos os novos adquirentes, mesmo que não trabalhem com registro.
 
7. Comprovante de renda - original e cópia simples
 
a) Dos três últimos meses;
 
b) De todos os novos adquirentes que possuem renda;
 
c) Exemplos de documentos aceitos: Holerite, Declaração de Imposto de Renda;
 
d) A cópia fica retida.
 
8. Procuração Pública (original e cópia)
 
a) Na ausência do mutuário para assinar os instrumentos contratuais;
 
b) Do mutuário e cônjuge/companheiro;
 
c) Com a finalidade específica, expressa na Procuração Pública, de assinar quaisquer documentos exigidos pela CDHU para transferência de titularidade ou exclusão de quota-parte de renda relativa a financiamento do imóvel e regularização de débito;
 
d) o imóvel deve estar caracterizado na procuração, inclusive com a citação do endereço;
 
e) apresentar junto com o RG (original e cópia simples) do procurador. A cópia fica retida;
 
f) A cópia fica retida.
 
9. Certidão Negativa de Débito de IPTU emitida pela Prefeitura Municipal onde está localizado o imóvel objeto da transação - original - 1 via.
 
10. Declaração Negativa de Débito de Condomínio, expedida, assinada e com firma reconhecida do síndico do prédio, quando se tratar de unidade vertical - original - 1 via.
 
11. Declaração Negativa de Débito de água e luz emitida pela concessionária prestadora do serviço - original - 1 via.
 
12. Outros documentos conforme o caso em análise.
 
Observação: os documentos listados nos itens de 08 a 11 serão solicitados posteriormente, depois da pré-análise de que o adquirente atende os pré-requisitos básicos.
 
  • Onde requisitar o serviço: Postos de atendimento da CDHU.
 
CONCLUSÃO
 
Já destacamos acima e vale a pena lembrar: A primeira coisa a ser feita numa negociação envolvendo a compra e venda de um imóvel componente do programa habitacional da CDHU é se submeter - o comprador - às exigências legais e administrativas da CDHU.
 
Aprovada a transferência, aí sim a venda e compra pode ser concretizada pelas partes.
 
Agora, se você já comprou o imóvel sem ter se submetido ao processo de transferência do financiamento, penso que vale a pena se submeter ao procedimento, como se a venda ainda não tivesse se concretizado.
 
Caso seja inviável, a melhor forma é continuar adimplindo as parcelas do financiamento até sua quitação (sem atrasos). E, posteriormente, ingressar com ação judicial para a adjudicação compulsória do bem, fundamentada na quitação do financiamento. Por fim, destaco abaixo um dos entendimentos do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que acolhe essa estratégia:
 
"a quitação do preço confere a quem pagou o direito de exigir a transferência do bem, direito esse que não é afastado diante de recusa sem qualquer justificativa plausível por parte do vendedor." ("in" apelação 0010534-65.2012.8.26.0007, j. 02.08.2016).

Fonte: Migalhas